Si alquila un local para su negocio o lo tiene arrendado como propietario, la duda más habitual al rellenar el modelo 303 es dónde meter el IVA de ese alquiler y si la retención también va ahí. La respuesta corta: el alquiler de un local comercial lleva IVA al 21%, que el inquilino deduce y el propietario repercute, cada uno en su modelo 303; y la retención del 19% del IRPF, cuando corresponde, se declara en el modelo 115, nunca en el 303. A continuación le explicamos cada caso con casillas concretas y un ejemplo numérico.
El alquiler de un local comercial siempre lleva IVA (a diferencia de la vivienda)
El arrendamiento de un local u oficina destinado a una actividad económica es una prestación de servicios sujeta y no exenta de IVA, por lo que lleva el tipo general del 21%. Esto lo diferencia del alquiler de vivienda habitual, que está exento de IVA (artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA). Por tanto, si usted arrienda o alquila un local para ejercer su actividad, en cada factura de renta debe aparecer el IVA al 21% sobre la base del alquiler.
Esta obligación es independiente de quién sea el arrendador: tanto si el propietario es un particular como si es una empresa, el alquiler de un inmueble afecto a una actividad económica va con IVA. Lo que cambia según quién sea cada parte es, como veremos, la obligación o no de practicar retención de IRPF.
Si eres el arrendatario: cómo deducir el IVA del alquiler en el modelo 303
Si usted es el inquilino del local y lo usa para su actividad económica, el IVA que paga en la factura de alquiler es IVA soportado deducible, siempre que el local esté afecto a la actividad y conserve la factura correspondiente. Este IVA se incluye en el apartado de "IVA deducible" del modelo 303, dentro de las casillas destinadas a las operaciones interiores corrientes:
- Casilla 28: base imponible del alquiler del trimestre (suma de las bases de las facturas de los tres meses).
- Casilla 29: cuota de IVA soportado y deducible (el 21% sobre esa base).
Ese importe se suma al resto de IVA soportado deducible del trimestre y forma parte del total de IVA deducible (casilla 45), que se resta del IVA devengado para calcular el resultado de la autoliquidación. Si quiere repasar cómo se construye todo el modelo, puede ver primero nuestra guía sobre para qué sirve el modelo 303.
Si eres el arrendador: cómo repercutir el IVA en tu modelo 303
Si usted es el propietario del local y lo tiene arrendado a un autónomo o empresa, es usted quien repercute el IVA en la factura de alquiler y quien debe ingresarlo a Hacienda, no quien lo soporta. Ese IVA devengado se declara en el apartado de "IVA devengado" del modelo 303:
- Casilla 07: base imponible, es decir, la suma de las rentas del alquiler facturadas en el trimestre (sin IVA).
- Casilla 08: tipo aplicado, el 21%.
- Casilla 09: cuota de IVA devengado resultante.
Ese importe entra en el total de IVA devengado (casilla 27), que junto al resto de ingresos por IVA repercutido determina lo que, salvo IVA deducible que también tenga el arrendador, deberá ingresar a Hacienda ese trimestre.
Es habitual confundir el papel de arrendador y arrendatario cuando se gestionan varios locales o actividades a la vez. Si tiene dudas sobre cuándo le corresponde declarar por el modelo 303 y cuándo por otros modelos según su actividad, le puede ayudar nuestra comparativa entre el modelo 130 y el modelo 303.
La retención del 19% no va en el modelo 303 (va en el 115)
Este es el error más frecuente: pensar que la retención de IRPF del alquiler se incluye de alguna forma en el modelo 303. No es así. El modelo 303 declara exclusivamente IVA; la retención es un pago a cuenta del IRPF del arrendador y se declara en un modelo distinto, el modelo 115.
La retención se aplica cuando el arrendatario es un autónomo o una empresa que paga un alquiler a un arrendador persona física, y consiste en un 19% sobre la base del alquiler (sin IVA). Quien está obligado a retener y presentar el modelo 115 es siempre el arrendatario, no el propietario. Hay excepciones habituales: no se retiene, por ejemplo, cuando el alquiler anual con ese mismo arrendador no supera los 900 €, o cuando el arrendador es una persona jurídica que cumple ciertos requisitos (le recomendamos confirmar su caso concreto con un asesor fiscal, ya que la casuística varía según la situación del arrendador).
En resumen, para un mismo contrato de alquiler conviven dos obligaciones separadas:
| Concepto | Modelo | Quién lo presenta | Importe |
|---|---|---|---|
| IVA del alquiler | 303 | Arrendador (repercute) y arrendatario (deduce), cada uno el suyo | 21% sobre la base |
| Retención IRPF del alquiler | 115 | Arrendatario (cuando procede) | 19% sobre la base |
Ejemplo con cifras: factura de alquiler de 1.000 €
Supongamos una renta mensual de 1.000 € por un local, con el arrendatario como autónomo y el arrendador como persona física, en un caso en el que sí procede retención.
- Base del alquiler: 1.000 €
- IVA al 21%: 210 €
- Retención IRPF al 19%: 190 € (sobre la base, no sobre el IVA)
- Total que paga el arrendatario: 1.000 € + 210 € − 190 € = 1.020 €
- Total que ingresa el arrendador en su cuenta: 1.020 € (recibe la renta más el IVA, menos la retención que Hacienda ya se queda por adelantado)
En el modelo 303 del arrendatario, esos 210 € del trimestre (multiplicando por los meses correspondientes) entran en las casillas 28-29 como IVA deducible. En el modelo 303 del arrendador, esos mismos 210 € entran en las casillas 07-08-09 como IVA devengado. Y los 190 € de retención no aparecen en ningún lugar del modelo 303: van en el modelo 115 que presenta el arrendatario, y el arrendador los descontará después como pago a cuenta en su IRPF.
Llevar este cruce de facturas, IVA y retenciones a mano trimestre tras trimestre es donde más autónomos y gestorías pierden tiempo y cometen errores. En Kangaroo ERP, el módulo de Ingresos y Gastos identifica automáticamente las facturas de alquiler, separa la base, el IVA y la retención, y traslada cada importe a la casilla que le corresponde en el modelo 303 (y, si procede, prepara los datos para el 115), reduciendo el riesgo de mezclar ambos modelos.
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¿El alquiler de un local lleva IVA?
Sí. El arrendamiento de un local u oficina afecto a una actividad económica está sujeto a IVA al tipo general del 21%, a diferencia del alquiler de vivienda habitual, que está exento.
¿En qué casilla del modelo 303 va el IVA del alquiler de un local?
Si usted es el arrendatario, el IVA soportado del alquiler se incluye como IVA deducible en las casillas 28 y 29. Si usted es el arrendador, el IVA repercutido se declara como IVA devengado en las casillas 07, 08 y 09.
¿La retención del alquiler se declara en el modelo 303?
No. La retención del 19% sobre la renta, cuando procede, es un pago a cuenta del IRPF del arrendador y se declara en el modelo 115, que presenta el arrendatario, no en el modelo 303.
Fuentes
Contenido informativo. No sustituye al asesoramiento profesional sobre tu caso concreto.
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